투자의견 Trading Buy로 하향, 목표주가 65,000원으로 하향 조정

GS건설 투자의견 Trading Buy로 하향, 목표주가는 기존 74,000원에서 65,000원으로 하향 조정한다. 기존에는 정상상태의 영업가치와 자산가치를 합산한 Sum of Parts 방식으로 목표주가를 산출했으나, 지금은 주택 분양시장이 정상 상황은 아니기 때문에 동사의 Bottom Value와 Normal Value를 추정한 후 목표주가를 산정했다.

GS건설의 Bottom Value는 1조 9,890억원(주당 40,199원) 내외로 추정

GS건설의 Bottom Value는 1조 9,890억원으로 추정된다. GS건설의 Bottom Value는 08년말 자본총계 3조 350억원에서 기존 미분양 아파트 관련 최대 부실금액(7,650억원), 미착공 PF 관련 예상 부실금액(2,810억원)을 차감한 1조 9,890억원 내외로 추정된다.

물론 기존 미분양 아파트의 분양률이 점차 상승할 것으로 예상되나 위에서 언급했듯이 최악의 상황을 가정했다. 앞으로 분양률이 상승하게 되면 기존 미분양 아파트의 예상 부실금액은 점차 줄어들고 동사의 Bottom Value는 상승할 가능성이 높다.

Normal Value는 4조 4,310억원(주당 89,560원) 내외로 추정

동사의 영업가치가 모두 반영된 정상 상태에서의 Normal Value는 4조 4,310억원으로 추정된다. 물론 부동산 시장이 정상화되고 미분양이 급격히 감소해서 분양시장이 활성화되면 영업가치 산정배수가 증가하면서 Normal Value는 더 커질 수 있다. 하지만 지금은 분양시장이 정상 상황은 아니기 때문에 영업가치를 반영한 Normal Value가 계속 높아질 수 있는 구조는 아니라고 판단한다.

동사는 국내 건설사 중에서 PF 지급보증 규모가 4조 9,685억원으로 가장 크다. 주택사업 레버리지 규모가 가장 크기 때문에 주택 경기가 회복될 경우 영업이익 증가율이 높다는 장점은 있다.