미분양주택 4개월 연속 감소

전일 발표된 7월 미분양주택수는 140,186호로 전월대비 5,339호 감소했다. 4월 이후 4개월 연속 감소세로 미분양주택 리스크는 급격하게 감소하고 있는 중이다. 지역별로는 광주(-11.5%) 제주(-9.0%) 인천(-7.5%) 대전(-7.3%) 경기도(-6.7%) 지역의 전월대비 감소 폭이 컸다. 준공후 미분양주택은 51,775호로 전월대비 936호 감소하면서 2달 연속 감소 추세를 보였다.

미분양주택이 지속적으로 감소하고 있는 이유는 1) 민간 건설사의 주택 공급 부진이 지속되고 있고, 2) 수도권을 중심으로 수요가 회복하고 있으며, 3) 지방의 경우에는 공공에서의 미분양주택 매입이 있었기 때문으로 분석된다. 절대적인 미분양주택 수치가 여전히 많기는 하지만 지난 2.5년간 민간건설사의 미분양률이 20% 수준으로 추정되기 때문에 미분양주택과 관련된 PF와 공사미수금에 대한 리스크는 급감하고 있는 것으로 판단된다.

역설적으로 미분양주택의 감소세가 둔화되어야 건설업종의 성장성 부각

2009년은 물론이고 2010년까지 미분양주택의 감소가 예상된다. 지난 1년간 건축허가면적은 28.3% 감소했고, 주택 수주가 40.2% 감소한 상황에서 민간 건설사의 주택 공급이 늘어나길 기대하기 힘들다. 또한 분양가상한제가 유지되는 상황에서는 건설사가 가지고 있는 미착공 PF가 사업화되기도 어려울 전망이다. 따라서 민간 건설사의 주택 공급은 올해는 물론이고 내년에도 감소할 가능성이 높다. 07~08년 분양된 주택의 완공시기가 도래함에 따라 건설사의 준공후 미분양주택 처분 속도는 더욱 빨라질 것으로 전망되기 때문에 미분양주택수의 감소 추세는 지속될 전망이다.

하지만 이제 건설업종에게 필요한 것은 리스크의 감소가 아니라 성장성 및 수익성의 회복이다. 미분양주택 리스크가 감소하면서 08년 리먼브러더스 파산 이전 주가 수준을 회복했지만, 주가가 한단계 더 상승하기 위해서는 성장성과 수익성이 회복되어야 한다고 판단된다. 결국 호황기에는 성장성과 수익성의 수호자였고, 불황기에는 역적이었던 주택사업의 부활이 필요하다. 역설적으로 민간 건설사의 주택 분양이 재개되면서 미분양 주택 감소세가 둔화되어야 건설업종의 성장성이 부각될 전망이다.

물론 현진의 예에서 처럼 일부 주택 중심 건설사의 경우 아직 미분양 리스크가 남아 있는 것은 사실이다. 하지만 08년 말과 같은 연쇄 부도에 대한 우려는 상당히 희석되었다고 판단되며, 미분양주택이 대형 건설사와 우량 중견건설사에게 미치는 영향은 제한적일 전망이다. 주식시장에서 건설업종의 주가가 레벨업하기 위해서는 주택 분양시장 회복을 통한 성장성과 수익성의 복구가 필요하다고 판단된다.

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