09년 8월 미분양은 전월대비 6,407호 감소(수도권 648호 감소, 지방 5,759호 감소)

09년 8월 미분양은 13만 3,779호로 전월대비 6,407호(MoM -4.6%) 감소했다. 지역별로 살펴보면 수도권은 전월대비 648호(MoM -2.7%) 감소했고, 지방은 5,759호(MoM -5.0%) 감소했다. 미분양 아파트는 09년 상반기에 정점을 형성하고 급감할 것이라는 당초 예상대로 미분양은 큰 폭으로 감소했다. 준공후 미분양은 48,358호(MoM -6.6%)로 3개월 연속 감소했으며, 전월대비 3,417호 감소했다. 09년 8월 준공후 미분양은 올해 들어 가장 큰 폭으로 감소했는데, 이는 지속적인 저금리와 신규 분양시장 호전이 준공후 미분양 감소에 긍정적 영향을 주었기 때문이라고 판단한다.

09년 9월 이후 미분양 감소 속도는 둔화된다고 보는 것이 합리적

국내 미분양은 09년 3월 16만 5,641호를 고점으로 감소세로 전환됐으며 불과 5개월만에 3만 1,862세대가 줄어들었다. 월평균 감소 속도는 6,372세대로 매우 빠른 속도로 급감하고 있다. 미분양이 큰 폭으로 감소하고 있는 현재의 상황은 예상이 가능했다. 왜냐하면 08년 12월부터 분양 리스크가 있는 일반분양 물량이 급감하기 시작했고, 09년 1~4월까지 월평균 일반 분양 물량은 2,799호로 매우 낮았기 때문이다. 결국 월평균 주택 수요가 2,799호 이상이기만 하면 미분양은 감소될 수 밖에 없는 구조였다.

09년 1~4월까지 일반분양 물량이 급감했기 때문에 09년 6~8월까지 미분양은 큰 폭으로 감소했다. 다만 문제는 5월부터 일반분양 물량이 1~4월에 비해서 큰 폭으로 증가하기 시작했으며, 10월 일반분양 예정 물량은 30,580호로 올해 들어 사상 최고치를 기록할 예정이다. 따라서 주택 공급이 급증하고 있음을 고려한다면 9월 이후 미분양 감소 속도는 둔화된다고 보는 것이 합리적이다.

현재 미분양은 13만 3,779호이고 지난 17년간 평균 미분양은 80,213호이다. 미분양 감소 속도 둔화를 고려할 때 미분양이 과거 평균 수준으로 감소하려면 15~18개월의 시간이 더 필요하다고 판단한다. 참고로 과거 1차 미분양 고점이었던 95년 10월(15만 9,471호)에서 단기 저점이었던 97년 9월(8만 3,661호)까지 미분양이 7만 5,810호 감소하는데 22개월(월평균 3,446호 감소)이 걸렸고, 2차 미분양 고점이었던 98년 7월(11만 6,433호)에서 미분양 평균 시점인 99년 7월(7만 6,980호)까지 3만 9,453호 감소하는데 12개월(월 평균 3,288호)이 걸렸다.

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