2010년 이후 Mainstream의 변화

IMF 이후 건설경기 Cycle은 5년을 주기로 호불황기를 반복해 왔으나, 산업 내 Mainstream은 크게 변하지 않았다. 지난 10년간 건설경기 Cycle을 주도한 것은 공공 토목, 국내 도급주택, 해외 플랜트였다. 그러나 2010년 부터는 과거 10년을 주도했던 건설산업 내 Mainstream에서 변화가 나타날 것으로 전망된다.

2010년 이후 산업 내 Mainstream은 공공 토목, 공공 주택, 해외 플랜트, 민간 재건축/재개발을 중심으로 재편될 것으로 전망된다. 특히 건설 산업 내 성장을 주도한 부분은 해외 플랜트와 민간 재건축/재개발이 될 것으로 판단된다. 최저가 경쟁 중심의 공공 토목 시장의 경우 Red Ocean으로, 경쟁은 더욱 치열해질 전망이다. 공공 주택 시장이 새롭게 산업 내 주류로 부상되나 낮은 수익성으로 성장엔진이 되기는 어려울 것으로 판단된다. 결국 산업 성장은 유가 상승과 지연된 해외 플랜트 발주 시장 개선에서 1차적으로 나타나고, 재건축/재개발 착공 등을 중심으로 확대될 것으로 전망된다.

성장엔진은 해외플랜트와 재건축/재개발 => 체감 경기 양극화 전망

공공 토목과 공공 주택시장에서 예상되는 낮은 수익성과 치열한 경쟁 구도를 감안하면, 건설업체의 성장 동력이 되기는 어려울 것으로 전망된다. 결국 재건축/재개발과 해외 플랜트가 산업 성장 엔진으로 작용할 전망이다.

문제는 산업 성장엔진이 민간 도급 주택 중심에서 재건축/재개발과 해외 플랜트 중심으로 변화될 때 건설산업 내에서 심각한 구조변화를 야기할 전망이다. 재건축/재개발 시장의 경우 10여개 대형건설업체를 제외하면, 신규 수주 경쟁이 어렵다. 해외 플랜트 부문 역시 다양한 진입장벽 때문에 공사 수행 경험을 가진 10여개 대형 건설업체만의 시장이다.

따라서 2010년부터 신규 수주와 외형 성장, 수익성 등에서 대형건설업체 중심으로 호황기로 진입할 전망이며, 중소형 건설업체의 경우 틈새시장을 파고들지 않는 다면 도급 주택에서의 물량 감소와 공공 토목 및 공공 주택 비중확대에 따른 수익성 둔화가 동시에 나타날 것으로 전망된다. 따라서 향후 유래가 없었던 수준으로 체감경기 양극화가 나타날 전망이다.

주력 사업 부문별 전망

1.공공 토목(유지) => 최저가 중심의 발주 물량은 유지, 경쟁 심화에 따른 수익성 둔화 지속

2.민간 도급주택(축소) => 2000년 이후 민간 도급 주택 비중 확대는 수요 대비 도심 내 재고주택 부족에 따른 도시 확장 개념의 공급 요인, 따라서 수도권 중심으로 공급 확대 이후 지방 공급 확대로 연결

1) 현재 지역별 재고주택 수준과 주택 수요가 되는 유효 가구수(2인이상 가구+ 1인가구 중 30~49세의 취업자 대상)가 1:1 수준, 재고주택 부족에 따른 공급 확대는 정체 국면 진입
2) 공공 발주 중심으로 주택 공급 구조 변경에 따라 민간 도급 주택의 가격 경쟁력 저하
3) 건설업체의 미분양 Risk 회피 전략, PF 보증을 통한 민간 도급주택 공급에서 문제점

: Project Financing 등의 금융 레버리지를 통한 주택 공급확대 구조 어려울 전망

3. 공공 주택(성장) => 낮은 분양가 및 수요가 있는 지역 중심으로 공급 계획, 주력

시장이었던 민간 도급 주택을 대체할 전망, 공공 토목과 같이 수익성은 낮을 것으로 전망

4. 재건축/재개발(성장) => 신규 주택 수요의 기반이 되는 가구수 증가율이 감소 중, 기존 재고 주택 부족 역시 유효 주택수요를 감안하면 1:1로 안정화 단계, 결국 노후화 아파트의 재건축 수요와 단독주택 및 다세대 주택 중심으로 재개발 수요가 확대될 전망, 여기에 규제 완화와 정부의 도심 재생 사업 중심의 공급 확대 정책에 따라 착공 역시 확대될 전망

5. 해외 플랜트(성장) => 중동 지역의 산업화를 위한 플랜트 발주 재개, 원자재 가격 상승 기조가 이어짐에 따라 발주가 늦어질 경우 비용 상승 부담, 지연된 초대형 프로젝트들의 발주가 2010년 상반기 급증할 전망.

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