09년 3월 미분양은 전월대비 3,669호 증가(수도권 3,415호, 지방 254호 증가)

09년 3월 국내 주택 미분양은 16만 5,641호로 전월대비 3,669호 증가했다. 국내 미분양은 08년 12월 16만 5,599호를 고점으로 감소하다가 이번에 다시 사상 최고 수준으로 증가했다. 민간부문이 전월대비 4,058호 증가했고, 공공부문은 389호 감소했다. 준공후 미분양은 51,796호로 5개월 연속 상승했으며, 전월대비 808호 증가했다.

08년 12월부터 분양 리스크가 있는 일반분양 물량이 급격히 감소됐기 때문에 09년 4월 이후 미분양은 재차 감소세로 전환될 전망이다. 주택 거래량은 09년 1월을 저점으로 2월, 3월 계속 증가하고 있고, 저금리 상태가 지속되면서 주택 수요는 증가하고 있다. 반면 주택 공급은 감소됐기 때문에 앞으로 미분양은 감소세로 전환될 전망이다.

09년 하반기 가장 중요한 포인트는 ① 미분양은 지속적으로 감소하나, ② 미분양이 급격히 감소할 수 있는 구조는 아니라는 점이다. 결국, 미분양은 완만한 속도로 서서히 감소된다는 것이 핵심 사항이다. 미분양이 급감할 수 있는 구조가 아니라고 판단하는 이유는 ① 09년 하반기에는 건설사들의 주택 공급량이 확대될 전망이고, ② 기존 미분양 아파트의 분양가격이 주변시세 대비 평균 20% 이상 비싸며, ③ 평균 분양면적이 147㎡(44.5평, 대형 건설사의 전국 평균)로 너무 넓기 때문이다. 09년 1분기 주택공급 급감은 하반기에는 주택공급이 늘어날 가능성이 높다는 점을 시사한다는 점에 주목해야 한다.

건설주 투자의견 중립 유지, Top Picks는 현대건설(000720), 대림산업(000210)

건설주 투자의견 중립을 유지한다. 건설주 하락을 주도했던 미분양은 감소될 가능성이 높고, 건설사의 유동성 문제는 차츰 완화되고 있다. 하지만 이와 같은 긍정적 요소들은 이미 주가에 반영됐다고 판단하며, 미분양 문제가 단기간에 해결될 수 있는 상황은 아니기 때문에 정상 상태의 영업가치를 모두 반영할 수는 없다고 본다.

09년 하반기에는 주택 공급량이 확대되고, 공공수주 모멘텀이 상반기 대비 둔화될 전망이다. 따라서 미분양이 단기간이 급감하기는 어렵고, 공공공사 기성률이 증가하면서 공사금 투입이 본격화되면 건설사들의 현금 상황은 상반기 대비 악화될 가능성이 높다.

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