공공주도의 소형주택 공급 확대를 통해, 부동산 가격 안정 추구

8월 27일 정부가 발표한 ‘서민주거안정대책’의 핵심은 2012년까지 수도권 그린벨트에 짓는 보금자리주택의 공급물량을 당초 12만 가구에서 32만 가구로 대폭 늘리겠다는 것이다. 보금자리주택은 대한주택공사와 지방공사 등이 짓는 전용면적 85㎡ 이하 중소형 주택이다.

이를 위해 서울과 인접한 그린벨트를 추가 해제하고, 투기방지와 시세차익 환수를 위해 전매제한 기간이 확대되고, 5년 거주의무 부여 등의 규제도 강화된다. 또한 정부는 청약저축 기간이 짧은 서민 및 근로자의 보금자리주택 청약기회 확대를 위해 전체 보금자리주택 공급물량의 20%(약 5만가구)를 이들을 위한 특별공급으로 분양하기로 했다(본문 표1 참조).

특히 하반기부터 사전예약으로 청약에 들어가는 4개 보금자리주택 시범지구 분양가는 기존 분양가의 10~30%, 주변시세에 비해서는 30~50% 정도로 저렴하게 공급될 전망이다.

민간주택사업엔 악재, 공공수주 경쟁력 높은 건설사와 시멘트업체엔 수혜

이번 대책은 건설업종 전반의 공사 물량 증가에는 긍정적이나, 부정적 요인도 무시할 수 없다. 과거 건설업체들의 핵심 수익원이었던 민간주택사업에 위협 요인으로 작용할 전망이기 때문이다.

공공 주도의 보금자리주택은 서울과 인접한 그린벨트를 통해 공급되므로, 경기권 민간 주택개발 사업에 비해 경쟁력이 우수할 수 밖에 없다. 통상 주변 시세보다 다소 높게 분양되는 민간아파트와 달리 보금자리주택은 주변 시세보다 30% 정도 저렴하게 공급될 예정이며, 서울과의 접근성도 상대적으로 뛰어나다(본문 그림1, 2 참조). 정부는 그린벨트에서만 연평균 8만가구(총 32만가구)의 보금자리주택을 공급하겠다고 밝혔는데, 이것이 계획대로 실현될 수 있을지는 의문이나, 해당 규모 자체는 경기도 평균 주택분양물량(2001년 이후 연 평균 11만 가구)의 73%에 달한다.

따라서 이번 대책은 중장기적으로 민간 주택사업의 매출 및 이익 기여도가 높은 건설업체에는 불리하게 작용할 전망이며, 오히려 공공건축사업에서의 수주 및 원가경쟁력이 높은 건설업체들에게 물량 확대 측면에서 긍정적으로 작용할 전망이다. 또한 대형건설사 대비 주택 브랜드 인지도가 낮은 중소형사들의 수주 기회도 확대될 전망이다. 참고로 당사는 대형 건설주 중에서는 현대건설과 삼성물산을 선호하며, 중소형사는 한신공영과 코오롱건설 등을 선호한다.

한편 최근 정부의 대책으로 시멘트와 같은 건자재업체들의 수혜가 클 전망인데, 이는 보금자리주택 뿐만 아니라 도시형생활주택도 활성화시킬 계획이기 때문이다. 특히 도시형생활주택은 고층 복합 건물에 비해 공사기간이 6개월~1년 사이로 짧고, 사업비 대비 시멘트 투입량도 많을 전망이다.

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